Стоимость ипотечных кредитов зависит от ключевого показателя ЦБ. Однако в октябре 2022 года этот индикатор не менялся, но финансовые организации повысили процент по займам на недвижимость. Кто делает ставки выше, почему банки поднимают стоимость ипотеки и как это влияет на рынок жилья, разбирались эксперты портала Выберу.ру.
Как меняются ставки по ипотеке
Проценты по ипотеке меняются под воздействием изменения ключевой ставки ЦБ. При ее увеличении растет и стоимость банковских кредитов, при снижении — падает.
Однако в первой половине октября 2022 года стоимость займов на недвижимость выросла, несмотря на то, что ключевой процент остался на прежнем уровне. Первыми увеличились ставки по ипотеке в Сбербанке. Затем и другие банки воспользовались такой тактикой.
Эксперты связывают рост ставок со следующими причинами:
- Повышение доходности облигаций федерального займа. Эти ценные бумаги являются менее рискованным инструментом для инвестиций, поэтому при увеличении их доходности банкам становится невыгодно кредитовать население под более низкий процент.
- Повышение рисков в связи с мобилизационными мероприятиями. Программа поддержки мобилизованных предусматривает предоставление кредитных каникул, что увеличивает риск невозврата кредита и снижает доход банка.
Под воздействием этих факторов в Сбербанке ставка по ипотеке в 2022 году выросла на дополнительные 0,5%. Однако рост не коснулся программ льготного кредитования. Их условия сохраняются прежними.
Плюсы и минусы высоких ставок по ипотеке
Высокие ставки по ипотеке приводят к увеличению размера ежемесячного платежа и общей переплаты по кредиту. Приведем пример:
Покупатель собирается приобрести квартиру стоимостью 10 млн рублей. Первоначальный взнос — 15 %, срок кредитования — 25 лет. Произведем расчеты:
- При рыночной ставке ипотеки 9,9% ежемесячный платеж составит 76 641 рубль, размер процентов — 14 492 354 рубля.
- Если взять кредит под 10,4%, ежемесячный платеж увеличится на 3 тыс. рублей и составит 79 649 рублей, а переплата будет равна 15 394 739 рублей.
Таким образом, даже рост на 0,5 процентных пункта делает ипотеку менее доступной. Иногда, к сожалению, доходит до крайностей: для того чтобы оплатить первоначальный взнос, кто-то решает занять денег без отказа в МФО. С одной стороны, это выход, но с другой это не всегда безопасно и требует взвешенного подхода.
Однако эксперты убеждают, что у дорогой ипотеки есть и обратная сторона медали. Доступные кредиты являются главным драйвером спроса на недвижимость. А ажиотажный спрос приводит к росту цен на жилье, который за последний год побил все рекорды. Поэтому низкая стоимость кредита нивелируется высокой стоимостью квадратных метров. Повышение ипотечных ставок может переломить ситуацию и стать причиной снижения цен на квартиры.
Хотя сегодня данный сценарий маловероятен — около 60% ипотеки выдается в рамках программ господдержки, условия которых остались прежними. Так что рассчитывать на существенный спад спроса не приходится. А значит, и у застройщиков не будет необходимости снижать цены.
Высокие ставки по ипотеке приводят к повышению финансовой нагрузки на заемщиков. Однако они становятся причиной снижения спроса на недвижимость, а значит — стимулируют застройщиков понижать цены на жилье. Такой эффект минимизируется в условиях широкого распространения государственных программ кредитования, по которым сегодня можно оформить заём под 2–7% годовых.
